✅宝山村地块售楼处电线✔️当云朵气球悠然升向城市天际，当AI报纸定格京西时代面孔，当人们在Labubu 咖啡香中交谈未来……

　　✅宝山村地块售楼处电线✔️一场以海淀共赴一场生活的颂新为主题城市级生活预演，宣告了一座国际生活主场，已准备好了全新生活脚本。

　　6月5日，中建壹品以27.78亿竞得海淀区宝山村棚户区改造平衡资金地块（二期）项目HD00-1412-0016地块二类城镇住宅用地国有建设用地使用权，楼面价5.51万元/㎡，溢价率1.76%。

　　近日，海淀规自分局对项目方案进行公示，根据公示信息，项目总建筑面积约80144.575平方米，地上建筑面积约50420.055平方米，地下建筑面积约29724.52平方米。建筑层数为地上11层，地下2层，地上建筑高度为36米。（金隅地块请移步：海淀新房，正在从小甜甜变成牛夫人）

　　项目规划11栋7-11F纯洋房，整体呈中轴对称格局，且多个楼栋仅两个单元或一个单元，边户数量较多，楼间距约37-69米之间，楼王层高3.1米，其他楼栋约3米。总户数约414户。

　　主力户型为90-100㎡三居、120㎡四居，以及少量140-180㎡产品，整体80%都是小户型，定位刚需和刚改客群。以90㎡三居户型为例，按照8万元/㎡，总价最低720万，首付百万出头可上车。如此“接地气”的价格，打响了海淀性价比之战。

　　在扩容空间上，依然没有突破海淀阳台的限制，但南向通面宽、以及边户的270度转角侧边，均显示有大尺度的飘窗。

　　时间来到2020年1月，金茂、海益嘉和（融创）分别以底价46.75亿、53.96亿摘得（海益嘉和据称是融创的马甲）四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块（颐和金茂府）和南地块（香山壹号院）。虽然都是底价，但是起拍楼面积超过7万/平米，在不显山不露水，没有一丝波澜的情况下，北京的土地价格创出了5年来的新高！

　　在此之后，2023年6月，越秀以79.35亿+4.5万㎡超低能耗建筑面积摇中双新村003-1地块（香山樾），

　　香山樾规划440套，户型面积段为184-273㎡四居大平层，分别于2023年11月18日和2024年3月29日两次取证。截至8月29日，合计网签253+12套，成交均价约12.2万元/㎡，网签去化率仅有60%，算是海淀楼盘中去化比较慢的。

　　天恒广安·印香山规划房源99套，户型面积段为219-250㎡全四居大平层，2023年12月24日取证。截至8月29日，网签30套，成交均价约11.8万元/㎡，网签去化率仅有30%，比香山樾更差。

　　2024年至2025年初，海淀供地集中在北部区域，从翠湖到永丰，从功德寺到朱房村和树村。特别是进入2025年，海淀北的住宅用地不断刷新着北京单价地王的记录，树村更是将北京楼面单价推高至10万+以上。

　　5月20日，保利发展+北京建工联合体经过95轮竞价，以总价45.45亿元竞得半壁店0003、0004地块，成交楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

　　仅仅半月，6月5日，经过12轮现场竞拍，中建壹品以27.78亿元总价摘得宝山0016地块，溢价率1.76%，

　　。相隔不远，楼面价直降2万/㎡，北京的土拍已经让开发商丈二和尚摸不着脑袋了。

　　宝山地块在半壁店西侧3公里多，接近西五环，位置不如半壁店，但地块素质、城市界面以及周边环境配套比半壁店要好，未来售价估计也会更低一些。唯一的解释就是半壁店更接近海淀核心，而宝山村地块更接近石景山，通常情况下，两区交界的地块价值提升受限；再就是半壁店地块容积率仅有1.6，而宝山村地块容积率为2.1，前者更低密更舒适，但是考虑到限高15米，很可能够低也够迷，非常考验楼栋的排布能力。

　　半壁店和宝山村地块尚未入市，四季青地块便出现在第五轮次供地清单，后又原封不动顺延至六轮清单。地块位于海淀区四季青镇，四环至五环之间，邻近地铁6号线廖公庄站。项目用地规模8.62公顷，规划地上建面14.52万㎡，其中：0007地块为商业服务业用地，0012、0018为二类城镇住宅用地。

　　最近宝山地块彻底火了，我花3天踩遍周边每一条路、每一个小区，把通勤、配套、学区的“真香点”，以及拆迁、铁路的“隐藏雷”全扒透了。这篇测评，可能是你决定要不要上车前，最该看的一篇。

　　自驾：地块连阜石辅路，1公里上晋元桥，走五环到石景山、海淀核心区不绕路。

　　• 关键时间线月竣工，买这里，大概率能赶上第一波入学。• 集团校优势：有直升名额，资源倾斜可能性大，对刚需家庭来说，是稳稳的加分项。

　　公寓北侧的京门铁路不是废弃的，现在还跑运油车，一周2-3次，运行时间不固定。我们蹲了1天没等到，但火车经过的轰鸣声肯定有，建议你找个周末实地蹲半天，看自己能不能接受。周边邻居房价参考：5层洋房为主，价差1.6万/㎡

　　• 阜石路93号：5万/㎡，纯回迁房，性价比一般。• 碧桐园（西山洋房）：6.3万/㎡，周边“高档”小区，有商超饭馆，能蹭配套。• 西山国际城：商住，价格更低，但产权40年，人员杂，只适合过渡。

　　6月5日，中建壹品以27.78亿竞得海淀区宝山村棚户区改造平衡资金地块（二期）项目HD00-1412-0016地块二类城镇住宅用地国有建设用地使用权，楼面价5.51万元/㎡，溢价率1.76%。近日，海淀规自分局对项目方案进行公示，根据公示信息，项目总建筑面积约80144.575平方米，地上建筑面积约50420.055平方米，地下建筑面积约29724.52平方米。建筑层数为地上11层，地下2层，地上建筑高度为36米。（金隅地块请移步：海淀新房，正在从小甜甜变成牛夫人）

　　项目规划11栋7-11F纯洋房，整体呈中轴对称格局，且多个楼栋仅两个单元或一个单元，边户数量较多，楼间距约37-69米之间，楼王层高3.1米，其他楼栋约3米。总户数约414户。

　　主力户型为90-100㎡三居、120㎡四居，以及少量140-180㎡产品，整体80%都是小户型，定位刚需和刚改客群。以90㎡三居户型为例，按照8万元/㎡，总价最低720万，首付百万出头可上车。如此“接地气”的价格，打响了海淀性价比之战。

　　在扩容空间上，依然没有突破海淀阳台的限制，但南向通面宽、以及边户的270度转角侧边，均显示有大尺度的飘窗。

　　海淀西部从2007年到2019年的10多年间一直没有宅地供应。时间来到2020年1月，金茂、海益嘉和（融创）分别以底价46.75亿、53.96亿摘得（海益嘉和据称是融创的马甲）四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块（颐和金茂府）和南地块（香山壹号院）。虽然都是底价，但是起拍楼面积超过7万/平米，在不显山不露水，没有一丝波澜的情况下，北京的土地价格创出了5年来的新高！

　　在此之后，2023年6月，越秀以79.35亿+4.5万㎡超低能耗建筑面积摇中双新村003-1地块（香山樾），

　　香山樾规划440套，户型面积段为184-273㎡四居大平层，分别于2023年11月18日和2024年3月29日两次取证。截至8月29日，合计网签253+12套，成交均价约12.2万元/㎡，网签去化率仅有60%，算是海淀楼盘中去化比较慢的。

　　天恒广安·印香山规划房源99套，户型面积段为219-250㎡全四居大平层，2023年12月24日取证。截至8月29日，网签30套，成交均价约11.8万元/㎡，网签去化率仅有30%，比香山樾更差。

　　2024年至2025年初，海淀供地集中在北部区域，从翠湖到永丰，从功德寺到朱房村和树村。特别是进入2025年，海淀北的住宅用地不断刷新着北京单价地王的记录，树村更是将北京楼面单价推高至10万+以上。

　　5月20日，保利发展+北京建工联合体经过95轮竞价，以总价45.45亿元竞得半壁店0003、0004地块，成交楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

　　仅仅半月，6月5日，经过12轮现场竞拍，中建壹品以27.78亿元总价摘得宝山0016地块，溢价率1.76%，

　　。相隔不远，楼面价直降2万/㎡，北京的土拍已经让开发商丈二和尚摸不着脑袋了。

　　宝山地块在半壁店西侧3公里多，接近西五环，位置不如半壁店，但地块素质、城市界面以及周边环境配套比半壁店要好，未来售价估计也会更低一些。唯一的解释就是半壁店更接近海淀核心，而宝山村地块更接近石景山，通常情况下，两区交界的地块价值提升受限；再就是半壁店地块容积率仅有1.6，而宝山村地块容积率为2.1，前者更低密更舒适，但是考虑到限高15米，很可能够低也够迷，非常考验楼栋的排布能力。

　　半壁店和宝山村地块尚未入市，四季青地块便出现在第五轮次供地清单，后又原封不动顺延至六轮清单。地块位于海淀区四季青镇，四环至五环之间，邻近地铁6号线廖公庄站。项目用地规模8.62公顷，规划地上建面14.52万㎡，其中：0007地块为商业服务业用地，0012、0018为二类城镇住宅用地。

　　2、楼间距29-47米，楼间距属于正常水平，10#/12# 之间最窄。

　　5、主入口、地库出入口都开在了东侧，一个去地铁最近，一个开车上阜石路最近。

　　6、户型平，套比大概在20％、50％、30%，主力是128平，总套数在200+。

　　7、产品全线三居也是三面宽。但变异户型会非常多，顶退、首二层的变异都会有，

　　中建地块方案还未公示，但目前已经有了一些内部消息露出（具体信息以实际公布为准）：

　　1、主力面积段100-120平，有部分140-180平的大户型，大面积占比低，整体面积段上要比金隅小。

　　宝山地块项目的优点，我今天就不多说了，8万+的价格买五环内海淀，距离地铁还近，本身就已经是巨大优势了。还有首师附的九年一贯制集团校加分。

　　2、地块东侧就是700米左右就是锦绣大地批发市场。这个批发市场算是京西“新发地”，早期脏乱差的代表。

　　3、为期六年的环境整治、违建拆除，附近面貌已经好了很多，对小区域应该是不算大堵点。

　　所以虽然大家现在都在宣布自己是好房子，但真正符合「好房子」标准的项目，其实并不多。

　　2、「好房子」不一定好！我整理了一下真正符合「好房子」标准、是第四代住宅的项目，也就只有21个。

　　2024年房地产市场整体下行，今年为了救市，2025年开始推行“好房子”标准。

　　而所谓的第四代住宅，大家普遍把南方外阳台、空中花园的设置，当做第四代住宅的标准。

　　公共空间设置架空平台、风雨连廊、下沉庭院等。不管是从得房率、阳台的实用性上，还是公共空间的品质上，比之前的老产品都大大提升了。

　　但说实话，不是高得房率就是好的。现在很多高得房率，导致了对周边二手房的背刺。因为新房和二手房现在是存量争夺，新房抢了二手房客户，产品上不行，只能降价卖。

　　高得房率新房越多的区域，越导致了周边二手房的价格下跌。而且提高得房率，也会压缩小区的园林面积，导致楼栋过密。所以买房，

　　当郊区新房都在卷小户型，海淀也坐不住了。海淀西四环外，总价700多万起步，洋房三居地铁书包房。

　　1)，项目总建筑面积约80144.575平方米，其中地上建筑面积约50420.055平方米，地下建筑面积约29724.52平方米。

　　3)，总共11栋7~11层的纯洋房社区，总计约414套房源，楼间距37m至69m之间

　　5)，户型方面，独立户型90~100㎡三居，120㎡四居，另外还有少量140~180㎡的大户型

　　社区景观大门设置在小区的西侧，长约23~25m，小区东侧也设置了人行出入口更加方便坐地铁

　　园林方面，以组团式园林为主，包括三大园林组团，位于小区的中心和西侧，据透露面积会达到3300㎡左右的园中园

　　放大局部图片，可以看到楼栋顶部设计了飘檐，在赠送上虽然没有阳台，但是中建壹品这次把飘窗做到了极致，整个东西侧墙面都被飘窗包起来了

　　从地块本身条件说，东侧的金隅项目一块儿更大，面宽资源也更好，金隅户型偏改善，最小106㎡三居起步，占比20%，主力户型是128㎡四居，占比50%，145㎡大四居户型占比30%

　　另外总平图可能显示不全，宝山双子星南侧各自都有规划的绿地空间，金隅体量更小一些，中间反而更大，南侧三栋楼可以有更好的景观资源。

　　宝山双子星产品规划方案出炉之际，顺便扯掉了海淀的底裤海淀新房也需要调整策略了，一味做大户型只能陷入内卷的红海，降低预算，算是购买力下降前提下，开发商稳妥去化比什么都重要。

　　今年北京最关注的朱房双子，有些后劲儿不足了，截至目前，臻澐网签60套，均价12.5万，去化率11.52%

　　建发海晏，网签173套，均价13.6万，去化率不到43%，前段时间，海晏还上了渠道。

　　树村之后，海淀供地西移，保利半壁店地块顺延至明年入市，六批次四季青西郊机场地块，还有四季青西冉地块，都是双子星，加起来是6个地块，谁也不曾想到海淀竟然有一天会如此内卷

　　这还没完，海淀北部，永丰板块嘉华天珺单价8万出头，90㎡为主的小户型，将来跟宝山有一战，嘉华天珺实景园林已经开放，现在还推出了一批特价房源，性价比很高。

　　此外，还有虎视眈眈的西黄村，位置上，石景山西黄村和海淀宝山只隔着一条五环路，地铁6号线只差一站地，中海西黄村做了两个社区，北侧640地块做大改善，主力户型150㎡起步，周边生态环境好，单价预计7万左右

　　南部中海瑞文里以小户型为主，90㎡三居，110㎡四居，户型都非常好，南向阳台进深达到1.8m，北向设备平台也是完全赠送。

　　得房率超过90%，单价预计6万以下，比宝山便宜2万多，这个价格可能会吸引一波预算低的客户惊喜，110㎡四居神户型问市，石景山小户型终于卷对了

　　另外宝山双子星还要面临内部竞争，两个项目重叠的户型比较多，包括110~130㎡都有重叠，所以如何选择可能就看最后的产品呈现以及价格了

　　交通有阜石路和6号线，无论自驾还是地铁，去中关村和金融街这样的核心产业区都非常的便利，半小时之内通勤可达。

　　学校方面，宝山地块北侧400米的空地，在今年4月宣布即将配建36个班的九年一贯制学校，由首师附承办，纳入集团校。

　　另外按照海淀学区划分，宝山大概率划到永定路学区，小学不太好，但是中学划片有十一学校，十一晋元学校等等，小升初的通路还是比较稳的

　　宝山两个盘从产品形态和户型大小上相似，开发进度又基本一致，注定是一场激烈贴身肉搏。

　　两个项目地形都比较方正，但不是正南正北，楼栋依地形而建，也有一定倾斜。其中：

　　全洋房社区，南北间距足够。部分楼栋东西距离过近，横排楼栋较多，多单元设计。这么做主要是为了

　　。。与此同时，两个项目南排都有一整排楼栋，紧贴南侧用地红线，几乎与地块的东西面宽相等。

　　金隅地块南排3栋楼东西间距分别是3.6米和4.45米，且有一定南北错位。

　　“好房子”导则中有规定：当建筑高度在 18-36 米时，住宅单一方向宽度不宜超过四个单元。

　　中建地块南排楼栋最高32.85米，如果没有中间这1.8米的间隔，这一排楼就是七个单元，不符合新规要求。

　　中央广场位置设有下沉空间，与室外运动场地和公服配套楼结合打造成泛会所空间。

　　中建宝山项目整体建筑风格都偏中式，大门做了传统的三进式，镂空等装饰造型。

　　两个项目都没有架空层、风雨连廊这类新规配置，但以下沉庭院为中心，打造了大面积的泛会所空间。

　　南侧是市民花园，面积在7000㎡左右，加上中央花园和北花园，总面积超1万㎡。

　　根据出让文件，金隅0016地块内含1处社区卫生服务站，建面不低于550㎡；1处社区养老服务驿站，建面约1000㎡。

　　0017地块内含1处社区综合文化室，建面约800㎡；1座10千伏开闭站，占地面积300㎡；另有末端营业网点、通信接入机房等合计建面230㎡。

　　相较于海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，宝山双子没有贪大，定位做出了差异化。

　　中建项目起步建面更小一些，95㎡-130㎡区间，同时还有少量180㎡大户型产品。

　　确实近些年在海淀还没有单独操盘过项目。学府公馆是与兄弟单位中建信和联手开发的，三年前的栖海澐颂更是被海开打上了“颂”系LOGO。

　　当初宝山双子土拍的时候，中建壹品两块地都举了牌，合计千套左右的住宅体量，分区开发，可发挥空间显然更为充裕。

　　但是现场友商的拿地姿态也很足，加上当前中建壹品在大兴的几个项目去化压力不小，最终还是没敢太冒进，只拿了其中一块。

　　开局就是高难度LEVEL。总体来说宝山两个项目大部分房源面积段是重叠的，考验各自户型设计能力的时候到了。

　　要知道一般进深是大于面宽的，侧边赠送一整面的飘窗，这个尺度基本上达到海淀天花板了。CQ9电子与其他游戏平台的区别CQ9电子与其他游戏平台的区别