《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》适用范围扩大

　　近日，惠州市自然资源局发布关于扩大《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》（以下简称《措施》）适用范围的通知，明确在2025年12月31日前办理改变土地使用条件完善用地手续业务，签订合同补充条款，补交相应土地出让价款后，宗地可按《措施》开发建设。这就意味着，2025年不仅是新出让住宅用地，未开发存量用地也可以建设更高得房率住宅，提升房屋品质，满足市民更多住房需求。

　　2024年5月，市自然资源局印发《措施》，针对新出让住宅用地规划管理出台六项新规，优化辅助用房、阳台、飘窗等容积率计算规则，提高市民购房的得房率，鼓励开发企业建设高品质住宅。适用区域为惠城区、惠阳区、仲恺高新技术产业开发区、大亚湾经济技术开发区。

　　根据《措施》，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。

　　据了解，不计容建筑面积指的是在计算容积率时，不包含在内的建筑面积，比如说设备管道夹层、布景天台、挑台等。根据计算公式，容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。

　　对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中所占的比例，容积率越高，成本越低。对于普通住户来说，容积率决定居住的舒适程度，容积率越低，居住越舒适。

　　《措施》适用于2024至2025年度新出让住宅用地，此次通知则将适用范围扩大到未开发存量用地，给予开发商在开发建设存量用地时更多选择，建设高品质住宅社区，提升产品竞争力和市民居住生活环境品质。

　　市自然资源局相关负责人表示，此次通知明确，惠城区、惠阳区、仲恺高新技术产业开发区和大亚湾经济技术开发区的存量住宅用地，在2025年12月31日前办理改变土地使用条件（改变规划条件、调整土地使用年限等）完善用地手续业务，签订合同补充条款，补交相应土地出让价款后，宗地可按《措施》开发建设。

　　“势必会出现一些大阳台、大露台等绿色住宅产品，有利于改善型户型的设计，CQ9电子游戏 CQ9电子游戏玩法技巧提升住宅产品质量，更加满足市民对高品质居住生活的需求。”本地楼市专家认为，《措施》适用范围扩大，对全市开发企业和购房者都有利好。我市新建住宅部分面积不计容，将一定程度提升住宅的使用率。而住宅使用率越高，意味着得房率更高，也意味着公摊面积减少。

　　为满足市场对多样性住宅的需求，结合我市实际，针对2024-2025年度新出让住宅用地的规划管理，制定以下措施。

　　一、建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。

　　二、规划设计条件约定建成后无偿移交政府的配套设施（如社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站、配电网开关站等）不计入容积率建筑面积，按划拨性质登记。

　　三、面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积，但层高应不大于4.5米。具体项目各区政府（管委会）应当会同市自然资源主管部门专题论证，报市国土空间规划委员会专家委员会审议后组织实施。

　　四、满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深，阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积；阳台进深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面积计入容积率建筑面积。

　　住宅建筑每户阳台水平投影总面积占套内户型水平投影面积比例不超过25%的部分，按其水平投影面积的一半计入容积率建筑面积；超出25%的部分，按其水平投影面积计入容积率建筑面积。

　　五、鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。CQ9电子游戏 CQ9电子游戏玩法技巧户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。

　　支持住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，该平台不计入容积率建筑面积，且不纳入公摊面积，确权登记为全体业主共有。

　　六、结构净高不超过 2.10 米、窗台高度不小于0.45米，进深不超过0.80米的住宅建筑飘窗不计入容积率建筑面积。

　　七、本措施自印发之日起实施，有效期至2025年12月31日。本措施适用于自印发之日起出让的住宅用地。